L'encadrement des loyers à Paris
À Paris, le loyer d'un logement loué vide ou meublé en résidence principale est encadré : hors charges et hors complément de loyer, il ne peut pas dépasser un plafond au mètre carré qui varie selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction. Le loyer de référence majoré constitue ce plafond, fixé par un arrêté préfectoral ; il dépasse de 20 % le loyer de référence. Les loyers des meublés intègrent déjà une majoration propre à ce type de location. Le loyer de référence minoré sert de seuil lorsque le propriétaire veut réévaluer le loyer au renouvellement du bail.
Le bail doit indiquer ces deux loyers de référence en vigueur à la signature. S'ils manquent, le locataire a un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le propriétaire en demeure par lettre recommandée ; celui-ci a un mois pour répondre, puis le locataire dispose de trois mois pour saisir le juge.
Calendrier à surveiller
L'arrêté de la préfecture du 12 juin 2026 s'applique « à titre exceptionnel » du 1er juillet au 24 novembre 2026, date de fin de l'expérimentation prévue par la loi ELAN. Selon la Ville de Paris, une suite suppose un texte de loi encore attendu. Avant de signer un bail à la fin de l'automne, vérifier sur paris.fr si le dispositif a été prolongé.
Le complément de loyer
Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base, à condition que celui-ci respecte déjà le plafond et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur. Il doit être chiffré et justifié dans le bail. Il est exclu, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, si le logement présente au moins un défaut listé : classe F ou G au DPE, WC sur le palier, traces d'humidité, vis-à-vis à moins de dix mètres, installation électrique dégradée ou pièce principale mal exposée. Selon la Ville, la décoration, la cuisine équipée, des placards ou un petit balcon ne justifient pas un complément ; une grande terrasse, une vue exceptionnelle sur un monument ou une hauteur sous plafond supérieure à 3,30 mètres ont été admises par des décisions de justice.
Recours et sanctions
- Contester un complément : saisine de la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail, puis du juge dans les 3 mois suivant l'avis de la commission.
- Loyer au-dessus du plafond : demande de diminution et de remboursement des trop-perçus, d'abord devant la commission de conciliation, puis devant le juge.
- Signalement : possible auprès de la Ville de Paris, qui peut prononcer une amende allant jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. L'amende ne dispense pas de régulariser le bail et de rembourser le trop-perçu.
Certains arrêtés passés ont été annulés par les juridictions administratives, ce qui suspend ou interdit des signalements sur ces périodes.
Décence énergétique et gel des loyers
La loi Climat et Résilience a fait de la performance énergétique un critère de décence. Selon service-public.gouv.fr, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, y compris lors d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, et ceux classés E à partir du 1er janvier 2034. Un locataire peut notifier à son bailleur les défauts de décence, de préférence par lettre recommandée, et le juge peut imposer des travaux.
Depuis le 24 août 2022, les logements privés classés F et G sont aussi soumis à un gel des loyers : le ministère de la Transition écologique indique que le loyer ne peut pas augmenter à la relocation, au renouvellement, ni lors de la révision annuelle en cours de bail. Une hausse redevient possible seulement après des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E, démontrés par un nouveau DPE. Les meublés touristiques ne sont pas concernés.
À garder en tête
Un projet de loi sur la relance du logement, en discussion au Parlement à l'automne 2026, évoque un délai supplémentaire pour certains propriétaires engagés dans des travaux. Il ne figure pas dans le droit en vigueur : le calendrier ci-dessus reste celui indiqué par les sites officiels à la date de rédaction.
DPE : petites surfaces et coefficient électricité
Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans et doit être remis au locataire. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Deux ajustements du calcul concernent particulièrement les logements parisiens.
- Petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés aux logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m². Les propriétaires concernés peuvent obtenir sur le site de l'ADEME une attestation qui remplace l'étiquette initiale.
- Coefficient électricité : depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9. Le ministère précise qu'aucun logement ne voit son étiquette baisser et que certains logements chauffés à l'électricité gagnent une classe. Les DPE de 2025 et antérieurs restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, mais cette mise à jour ne prolonge pas leur durée de validité.
Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, abaisse ce coefficient de 1,9 à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Au 17 octobre 2026, c'est donc la valeur de 1,9 qui s'applique. Dans les annonces, une mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire pour les classes F et G, avec le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie ; l'amende peut atteindre 3 000 euros, voire 15 000 pour une personne morale.
Le dossier de diagnostics pour la location
Le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique, qui doit être établi par un diagnostiqueur certifié et peut être transmis par voie dématérialisée sauf opposition du locataire. Le coût est à la charge du bailleur.
| Diagnostic | Quand est-il exigé ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans, ou attestation de conformité récente |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Plomb (CREP) | Permis de construire antérieur à 1949 | Définitif en l'absence de plomb ; sinon moins de 6 ans |
| État des risques | Logement situé dans une zone concernée | Moins de 6 mois à la signature |
| Bruit des aérodromes | Logement situé dans une zone de bruit | Information à remettre au locataire |
| Amiante (parties privatives) | Immeubles collectifs | À tenir à disposition du locataire qui le demande |
Un DPE faux ou dissimulé peut conduire le locataire à demander l'annulation du contrat ou une baisse de loyer. Pour constituer le dossier avant la mise en location, il peut être utile de comparer les diagnostiqueurs immobiliers à Paris, en vérifiant ensuite leur certification dans l'annuaire officiel.
Meublé de tourisme à Paris
Louer à la nuitée n'obéit pas aux règles de la location classique, et la loi du 19 novembre 2024 a durci le cadre. À Paris, d'après la Ville :
- la location en meublé de tourisme d'une résidence principale est plafonnée à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025 ;
- une déclaration avec enregistrement est requise, et le numéro à 13 caractères doit figurer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes ; sans déclaration, l'amende civile peut atteindre 5 000 euros, et 10 000 euros en cas de dépassement du nombre maximal de jours ;
- pour un logement qui n'est pas la résidence principale, une autorisation de changement d'usage est nécessaire ; son absence est sanctionnée par une amende pouvant atteindre 100 000 euros ;
- le DPE du meublé doit indiquer une classe de A à E en métropole, et A à D à partir de 2034 ;
- en copropriété, le règlement indique, depuis le 21 novembre 2024, si les meublés de tourisme sont autorisés.
Un locataire du parc privé qui sous-loue sans autorisation du propriétaire risque de rembourser les sommes perçues, la résiliation du bail et l'expulsion ; la location d'un logement social en meublé de tourisme est interdite.
Gérer en direct ou via une agence
Le bailleur peut tout faire lui-même : rédiger un bail conforme au modèle réglementaire (service-public.gouv.fr distingue les baux signés depuis le 1er octobre 2026), réaliser les états des lieux, éditer les quittances, réviser le loyer, régulariser les charges et organiser les travaux. Il peut aussi confier la gestion à un professionnel.
| Critère | Gestion en direct | Gestion par une agence |
|---|---|---|
| Frais | Pas d'honoraires de gestion | Frais de gestion libres, à la charge du bailleur |
| Cadre | Aucune formalité particulière | Mandat écrit et signé ; carte professionnelle « gestion immobilière », garantie financière, assurance de responsabilité |
| Temps demandé | Élevé : visites, relances, suivi des incidents | Réduit, par délégation |
| Risques | Erreur de bail ou de diagnostics, impayé mal géré | Choix du mandat, clauses et frais à vérifier |
Les honoraires de location sont plafonnés
Lorsqu'un professionnel met le logement en location, les frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés entre bailleur et locataire. La part du locataire ne peut dépasser la moitié des honoraires, ni un plafond au mètre carré de surface habitable : 12,10 euros TTC en zone très tendue, selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 12 janvier 2026). Pour l'état des lieux d'entrée, le plafond est de 3,03 euros TTC par mètre carré, dans la limite de la moitié des frais. Les autres frais, dont l'annonce, sont entièrement à la charge du bailleur. Les agences doivent afficher leurs tarifs.
Avant de signer un mandat
Demander la carte professionnelle et l'attestation de garantie financière, lire les clauses de résiliation et de reddition de comptes, et comparer ce que couvrent réellement les frais de gestion (relances, suivi des travaux, régularisation des charges).
Garanties, dépôt de garantie et assurance
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un meublé ; il est interdit si le loyer est payé d'avance par trimestre. Il doit être rendu dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé entraîne une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges.
- La caution personnelle : l'acte doit être écrit et signé, avec des mentions obligatoires (montant du loyer et conditions de révision, conscience de l'engagement).
- L'assurance loyers impayés (GLI) : souscrite par le bailleur, elle prend souvent en charge 60 à 100 % des loyers et charges sur 12 à 24 mois, avec une franchise fréquente. Un bailleur qui y a recours ne peut pas exiger en plus une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
- Visale : service gratuit d'Action Logement, exclusif de toute autre garantie. Le logement doit être la résidence principale, le bail contenir une clause résolutoire, et le visa du locataire être obtenu avant la signature. Les plafonds de loyer et publics éligibles évoluent : vérifier les conditions du moment avant de s'appuyer sur cette garantie.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si mon loyer dépasse le loyer de référence majoré ?
Le locataire peut demander une diminution du loyer et le remboursement des trop-perçus, d'abord devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Il peut aussi signaler la situation à la Ville de Paris, qui peut infliger une amende.
Peut-on encore louer un logement classé G au DPE ?
Non, depuis le 1er janvier 2025 : un logement G ne répond plus au critère de décence énergétique, y compris lors d'un renouvellement de bail. Les logements F suivront en 2028 et les logements E en 2034, selon le calendrier officiel actuel.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?
La Ville de Paris indique un maximum de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025, avec un numéro d'enregistrement dans chaque annonce.
Peut-on cumuler caution et assurance loyers impayés ?
En principe non, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. La garantie Visale, elle, exclut toute autre garantie.
Pour approfondir : l'encadrement des loyers sur paris.fr ; la fiche diagnostic de performance énergétique ; la fiche meublé de tourisme de service-public.gouv.fr. Les règles évoluent : vérifier la version en vigueur avant toute décision.